Umów się na telefon






Ustawa deweloperska

 

W dniu 16 września 2011 roku Sejm Rzeczypospolitej Polskiej uchwalił Ustawę o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Ustawa została opublikowana w Dzienniku Ustaw z 2011 r Nr 232 poz. 137, a weszła w życie od dnia 29 kwietnia 2012 r.

 

Co to jest Umowa deweloperska?

Umowa deweloperska określa podstawowe obowiązki dewelopera i nabywcy m.in, zobowiązanie  do ustanowienia odrębnej własności lokalu lub przeniesienia własności tego lokalu na nabywcę, po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego. Nabywca natomiast zobowiązuje się do spełnienia świadczenia pieniężnego na rzecz dewelopera na poczet ceny nabycia tego prawa.

 

Jakie obowiązki ustawa nakłada na dewelopera?

 

Przed zawarciem umowy deweloperskiej ustawa zobowiązuje dewelopera do:

  • Przygotowania prospektu informacyjnego przed rozpoczęciem sprzedaży.
  • Doręczenia  nieodpłatnie prospektu informacyjnego wraz z załącznikami na trwałym nośniku informacji (np. papier) na prośbę każdej  osoby  zainteresowanej zawarciem umowy deweloperskiej
  • Prospekt informacyjny musi być dostarczony w czasie umożliwiającym zapoznanie się z jego treścią przed zawarciem umowy deweloperskiej.
  • Prospekt informacyjny wraz z załącznikami stanowi integralną część umowy deweloperskiej (Art. 20. Ust. 2)

 

Co deweloper powinien okazać na prośbę osoby zainteresowanej podpisaniem umowy deweloperskiej?

 Osoba zainteresowana zawarciem umowy deweloperskiej ma prawo do zapoznania się w siedzibie dewelopera z:

  • Aktualnym stanem księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości
  • Kopią aktualnego odpisu z Krajowego Rejestru Sądowego
  • Kopią pozwolenia na budowę,
  • Projektem architektoniczno-budowlanym

 

Co powinno znaleźć się w umowie deweloperskiej ?

 

Umowa deweloperska powinna zawierać:

  • Strony, miejsce, data podpisania umowy deweloperskiej,
  • Cena nabycia prawa własności lokalu mieszkalnego i przeniesienie własności tego lokalu nabywcę
  • Informacje o nieruchomości (powierzchnia działki, stan prawny nieruchomości w szczególności oznaczenie właściciela, hipoteki i służebności)
  • Powierzchnia lokalu, układ pomieszczeń, usytuowanie lokalu mieszkalnego w budynku, , opis wykończenia,
  • Harmonogram płatności określający wysokości i terminy spełnienia świadczeń pieniężnych przez nabywcę na rzecz dewelopera
  • Informacje o pozwoleniu na budowę (tj. numer pozwolenia, informacja czy jest prawomocne czy zaskarżone, oznaczenie organu wydającego.),
  • Warunki odstąpienia od umowy w tym warunki zwrotu środków pieniężnych wpłacanych przez nabywcę
  • Kary i odsetki
  • Wysokość odsetek zastrzeżonych na rzecz dewelopera , nie może przewyższać kar umownych zastrzeżonych na rzecz nabywcy (Art. 25)
  • Sposób pomiaru powierzchni lokalu
  • Oświadczenie nabywcy o odbiorze i zapoznaniem się z prospektem informacyjnym wraz z załącznikami przed zawarciem umowy deweloperskiej.
  • Termin i sposób, w jaki deweloper zawiadomi nabywcę o odbiorze lokalu mieszkalnego
  • Informacje o zgodzie banku na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu mieszkalnego i przeniesienia jego własności na nabywcę po wpłacie pełnej ceny (jeżeli takie obciążenie istnieje)
  • Określenie terminów
  • Wyodrębnienie lokalu mieszkalnego i przeniesienie własności lokalu na nabywcę
  • Rozpoczęcia oraz zakończenia prac budowlanych

 

Dodatkowe informacje znajdujące są w umowie :

  • Umowa musi być zawarta w formie aktu notarialnego
  • Wszelkie koszty czynności notarialnych, w tym koszt sporządzenia aktu notarialnego, sporządzenie wypisów aktu notarialnego oraz koszty sądowe ponoszą nabywca i deweloper (50%/50%)
  • Umowa deweloperska stanowi podstawę wpisu roszczeń do księgi wieczystej do księgi wieczystej roszczeń, takich jak: roszczenie o wybudowanie budynku, o wyodrębnienie lokalu mieszkalnego i przeniesienie własności tego lokalu na nabywcę.
  • Odbiór lokalu mieszkalnego może nastąpić po uzyskania pozwolenia na użytkowanie.
  • Termin usunięcia usterek przez dewelopera wpisanym do protokołu odbioru to 30 dni ( przedłużenie terminu wymaga uzasadnienia )

Czy nabywca i deweloper może odstąpić od umowy ?

Prawo odstąpienia od umowy przysługuje, gdy:

  • umowa deweloperska nie zawiera wszystkich wymaganych informacji (Art. 22) lub informacje są błędne (do 30 dni od zawarcia umowy),
  • prospekt informacyjny nie zostanie dostarczony  lub informacje w nim zawarte są błędne (do 30 dni od zawarcia umowy),
  • W przypadku nie przeniesienia na nabywcę prawa własności w terminie określonym w umowie deweloperskiej (po upływie 120 dniowego terminu wyznaczonego osobnym wezwaniem).

Deweloper ma prawo odstąpić od umowy w przypadku nie spełnienia przez nabywcę świadczenia pieniężnego w terminie określonym w umowie (po wcześniejszym wezwaniu do zapłaty z terminem 30 dni) lub  niestawienia się przez nabywcę do odbioru lokalu lub podpisania aktu notarialnego. (po dwukrotnym wezwaniu w odstępie 60 dni).

 

W jaki sposób deweloper zabezpiecza środki nabywcy?

Deweloper zapewnia nabywcom co najmniej jeden z następujących środków ochrony :

  • Zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy
  • Otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i gwarancję ubezpieczeniową
  • Otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i gwarancję bankową
  • Otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy

 

Koszty związane z rachunkami powierniczymi ponosi deweloper

Przepis art. 4 ustawy stosuje się do przedsięwzięć deweloperskich, w odniesieniu do których rozpoczęcie sprzedaży nastąpiło po dniu wejścia w życie ustawy.(po 29 kwietnia 2012 r) (Art. 37). W przypadku przedsięwzięć deweloperskich, w odniesieniu których rozpoczęcie sprzedaży nastąpiło przed 29.04.2012, deweloper w prospekcie informacyjnym zamieszcza w sposób widoczny informację o braku stosowania środków ochrony, o którym mowa w art. 4. (Art. 38)

Wszelkie prawa zastrzeżone © 2018-2019